Проблемы местного самоуправления
На главную страницу | Публикуемые статьи | Информация о журнале | Информация об институте | Контактная информация
все журналы по темам оглавление  № 17   1  2   3  4   5   6   7   8  9  10 11  12  13  14  15 16  17  18 19  20 21 22 24


ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК - УТОПИЯ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ?

Левакова И.В.,
доцент кафедры гражданско-правовых
дисциплин МЭПИ,
канд. хим. наук


Также рекомендуем прочитать (для перехода нажмите на название статьи):

Земельный вопрос - право частной собственности на землю в РФ

Статистические данные по земле

Новый подход к определению арендной платы на землю в г. Москве

Особенности предоставления в собственность земельных участков


Вопросы частной собственности на землю в России всегда были прежде всего скорее вопросами политическими, чем экономическими. Впервые право частной собственности появилось при Екатерине II-ой. Земля стала собственностью дворянства, которое уже не обязано было служить государству, чтобы владеть землей. Частное землевладение определялось по сословному признаку. Объем прав и обязанностей определялся принадлежностью землевладельца к тому или иному сословию. Сословный строй России имел достаточно сложную структуру и включал сословие дворян, крестьян, сословие духовенства, городские сословия. Помимо сословного землевладения российское право выделяло еще несколько категорий земель. Это земли казенные, приписанные к государственной казне, удельные земли, принадлежавшие царской фамилии, земли духовенства, городские, земские, земли сельских обществ.

Манифест 1861 г., отменяющий крепостное право, предусматривал право крестьян на владение землей при условии ее выкупа у помещиков. Целью аграрной реформы Столыпина являлось создание «многочисленного класса мелких собственников». Крестьяне получили возможность выхода из общины и получения земли в собственность. Многие оппозиционные партии, в том числе эсдеки, эсеры, кадеты, были против частной собственности на землю. В отношении этого вопроса Ленин также часто менял свою точку зрения. В основу «Декрета о земле», который предусматривал национализацию земли, легла эсеровскую программа. «Право частной собственности на землю отменяется навсегда... Право пользования землей получают все граждане (без различия пола), желающие обрабатывать ее своим трудом...Наемный труд не допускается. Землепользование должно быть уравнительным.... Вся земля по ее отчуждению поступает в общенародный земельный фонд». Фактически земля стала государственной собственностью, юридически была установлена национальная собственность на землю.

Начало современной земельной реформы положили Указы Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» от 27.12.91 и «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» от 02.03.92. Этими указами предусматривалась право частной собственности на землю. Началась приватизация земель сельскохозяйственного назначения, которые находились в пользовании совхозов и колхозов. Эти земли были переданы в частную собственность работников сельскохозяйственных предприятий. В частную собственность фактически были переданы не земельные участки, а право на земельные участки, так называемые земельные доли или земельные паи. Большинство граждан писали заявления о внесении своих паев в капитал новоиспеченного АО, получая взамен тонну картошки или еще что-то полезное, но несопоставимое со стоимостью земли.

Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991г., предусматривал 10-летний мораторий на продажу земельных участков. Принятие Конституции РФ в 1993 г., которая предусматривала частную собственность на землю, создало предпосылки для дальнейшего развития земельной реформы, но фактически реформа была заторможена. Основной причиной считался устаревший земельный кодекс. Первое обсуждение нового земельного кодекса состоялось в 1994г. Государственная Дума рассмотрела пять альтернативных вариантов: два правительственных проекта (1994 и 2001 гг.), проект фракции «Выбор России» (1994 г.), законопроект Московской городской Думы (1996 г.) и проект, разработанный группой депутатов Государственной Думы от аграрной партии (1994 г.). Последний законопроект был принят Государственной Думой Федерального собрания РФ второго созыва в 1996 г. Проект включил в себя более 2,5 тыс. поправок субъектов права законодательной инициативы, в том числе 1,5 тыс. поправок субъектов РФ, прошел процедуру согласительных комиссий с Советом Федерации Федерального Собрания РФ и Президентом РФ. Однако для принятия Земельного кодекса в редакции Президента РФ в июле 1998 г. не хватило всего 1-го голоса.

Затянувшийся процесс принятия земельного кодекса был обусловлен, в основном, политическими причинами. Острая дискуссия развернулась по вопросу об обороте земель сельскохозяйственного назначения, именно этот вопрос стал «камнем преткновения» при попытке принять Земельный кодекс в 1994-1998 гг. и остался за рамками принятого Земельного кодекса РФ.

Впоследствии был принят отдельный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 10 июля 2002 г. Основной цель принятия данного закона являлось не столько регулирование сделок с земельными участками, сколько установление ограничений административного характера на сделки с землей. Нормы этого закона предусматривали, что размер земельного участка сельскохозяйственных угодий, который может попасть в одни руки, в пределах муниципального округа, не может превышать 10-процентного предела от общей площади сельскохозяйственных угодий. Таким образом, законодательство ограничивало возможность сосредоточения в одних руках больших участков сельскохозяйственных земель и образования крупных землевладельцев. Учитывая тот факт, что земля особый объект имущественных прав, какие-то регуляторы рынку нужны. Но также нужно учитывать и специфику нашей страны, в которой любые ограничения смогут обойти. Это положение активно нарушалось, т.к. во-первых, отсутствовал механизм контроля за соблюдением данной нормы, а во-вторых, земля покупалась на знакомых и дальних родственников. Этот закон представлял собой своеобразный компромисс между нарождающимся классом крупных землевладельцев и владельцами земельных паев. На сегодняшний день приватизация сельскохозяйственных земель практически завершена. На эти земли приходится в настоящее время 13% от общей площади земельного фонда. Большая часть этих земель (80%) находится в частной собственности. Земельная собственность крестьян представляет собой земельные паи. После 2002г. активизировались попытки владельцев паев выделить их из коллективно-долевой собственности. Выдел земельного пая дело достаточно сложное. Во-первых, процедура сложна и запутана, во-вторых, отсутствуют административные предпосылки выдела земель. До сих пор не закончена кадастровая оценка земель (работы по кадастрированию завершатся к 2011г.), нет четких границ между областями, не проведено межевание земель. В-третьих, далеко не всем гражданам по карману вступить во владение землей, т.к. оформление права собственности удовольствие дорогое, межевание земельного участка стоит не меньше 10 тыс. рублей. Таким образом, мелким землевладельцем распорядиться участком земли практически невозможно. При отсутствии легального рынка нет и реальной стоимости земли.

Какова стоимость земли? Суммарная потенциальная кадастровая стоимость земель России составляет 23, 5 трлн. рублей. В районе Рублево-Успенского шоссе рыночная стоимость - сто тысяч рублей за сотку земли. Двадцать-тридцать тысяч за сотку - это распространенная цена для участков, прилегающих к МКАД. В Клинском районе стоимость земельного пая в 2002г. размером четыре гектара составляла пять тысяч рублей, в 2005г. стоимость пая возросла до тысячи долларов. В Подмосковье один гектар сельскохозяйственной земли стоит 22 тысячи рублей, тот же участок земель промышленности стоит уже 1,2 млн. рублей, если земля предназначена под коттеджную застройку, то уже до 4,5 рублей. В среднем по России один гектар сельскохозяйственной земли стоит 11 тыс. рублей, в Краснодарском крае - 45-55 тыс. рублей, на Севере - 8 тысяч рублей. В Москве кадастровая оценка уже завершена и составляет от 3700 до 23400 рублей за 1 кв. метр. Отсутствие реальной стоимости привело к тому, с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, с другой стороны, созданы все условия для формирования теневого рынка. Например, в Тульской области пять тысяч рублей за пай (девять гектар) - это официальная стоимость сделки, но есть еще и неофициальная, которая в три-четыре раза больше. Значительная часть денежных потоков на рынке земли составляют взятки. В Подмосковье они достигают около 20% от оборота. Основные этапы оформления сделки позволяют компетентным органам активно участвовать в этом процессе. В конфиденциальных беседах люди из этой среды утверждают, что половина денег остается там, где ставится последние подпись и печать. Активно ведется скупка земли в столичных областях и в Краснодарском крае. По данным специалистов, сегодня ежегодный оборот взяток на земельном рынке России уже перевалил за отметку 10 млрд. долларов. На земельный рынок хлынули огромные деньги. Лучшая земля в Подмосковье была скуплена за два года (2002 - 2004гг.) банками и инвестиционными компаниями. Как утверждают специалисты, в процессе участвовали крупные западные средства, имевшие российское происхождение. Новые владельцы уже с 2004г. торгуют на вторичном рынке. Сегодня на рынок хлынули нефтяные деньги. После прихода к власти в Грузии Саакашвили на российский земельный рынок стремительно потекли грузинские деньги. Монополизация земельного рынка привела к тому, что сокращается площадь сельскохозяйственных земель, т.к. эти земли наиболее доступны и удачно расположены. Это не означает, что мелки землевладельцы смогут продать землю за большие деньги. Для них существует реальная угроза потерять ее, не дождавшись пока она превратиться в капитал, т.к., как уже отмечалось раньше, трудно ее выделить из коллективно-долевой собственности. Даже если это произойдет, то участок может не оказаться в зоне дорогих земель. Фактически вопрос о местоположении выделяемого участка определяется местной властью или директором сельскохозяйственного предприятия (бывшего совхоза или колхоза), т.к. в соответствии с земельным законодательством участок выделяется по решению всех участников коллективно-долевой собственности. Будет ли спрос на выделяемый земельный участок, или он не имеет реальной стоимости, может знать только тот, кто обладает информацией, т.е. чиновник.

Все это уже было: спекуляция, монополизация рынка, скупка собственности за бесценок у простых граждан и перепродажа ее за огромные деньги на вторичном рынке. Сегодняшние процессы на рынке земли напоминают «чубайсовскую ваучеризацию», в результате которой граждане, получившие право на долю государственной собственности, в результате остались ни с чем.

Почему это произошло? Можно говорить о пробелах в законодательстве, о затянувшейся земельной реформе. Право частной собственности на землю было утверждено в 1991г., а предпосылки к формированию легального рынка возникают только сейчас. Можно только предполагать, что явилось причиной прекосов земельного рынка - злой умысел или просто отсутствие целостного взгляда на проблему. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», вводивший административные ограничения на сделки с землей, только усугубил ситуацию. Владимир Сметанин, старший партнер юридической фирмы «Мегаполис», имеющий большой опыт работы по сделкам с подмосковной землей отмечает, что логика земельной реформы была не столько грабительской, сколько невнятной, в результате чего крайним остался слабый. С этой точкой зрения трудно согласиться, т.к. уже был накоплен опыт приватизации в промышленности и известен результат. Это подтверждается словами того же Владимира Сметанина «Вопрос о том, чья будет земля в 2010 году, был в основном решен в начале девяностых. Уже тогда было ясно, что земли будут скуплены, юридически легализованы и затем перепроданы». Логика в реформе была. Земельная реформа была направлена именно на то, чтобы собственниками земли стали крупные инвесторы, а не крестьяне и другие мелкие землевладельцы. Можно спорить об эффективности охранительных мер, применение их уже бесполезно. Остается только надеяться на то, что крупные инвесторы захотят вложить средства в развитие сельского хозяйства, а не в строительство коттеджей. Такое развитее событий представляется некоторым оптимистам вполне реальным. По мнению г-жи Серовой никому в голову не придет строить коттеджи посреди черноземного центра севооборота - Тамбовской области, а то, что Московская и Ленинградская области никогда не станут житницами страны, ясно любому.

Хотелось бы верить оптимистам, но есть все основания полагать, что кода возникают противоречия между здравым смыслом и возможностью получить сверхприбыль, здравый смысл отступает.





в начало

при использовании информации - ссылка на сайт www.samoupravlenie.ru - обязательна
уважая мнение авторов, редакция не всегда его разделяет!

Проблемы МСУ

Главная | Публикации | О журнале | Об институте | Контакты

Ramblers Top100 Рейтинг@Mail.ru