НОВЫЙ ПОДХОД К ОПРЕДЕЛЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ В Г.МОСКВЕ

Левакова И.В., доцент гражданско-правовых дисциплин МЭПИ, канд. хим. наук

Также рекомендуем прочитать (для перехода нажмите на название статьи):

Правовая экспертиза проектов приказов Минрегиона России «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка» и «Об утверждении методических рекомендаций о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка»

Земельный рынок - утопия или реальность?

Распределение земель РФ по формам собственности

Одним из основных принципов земельного законодательства является «платность землепользования». Формами платы являются земельный налог и арендная плата. Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных ими по договору аренды. Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

1. 0,3% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в г. Москве и используемых для сельскохозяйственного производства, а также земельных участков предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
2. 0,1% от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами-стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;
3. 1,5% от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков. Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее 1 февраля, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налогоплательщики - организации и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, уплачивают авансовые платежи по налогу не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Налогоплательщики - физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, не уплачивают авансовые платежи.

В таблицах 1 и 2 представлены расчеты земельного налога в зависимости от местоположения земельного участка и вида его функционального использования на примере ЦАО и ЮАО г. Москвы за 2005 и 2006 г.г. (Перфилова Е.И. Выпускная квалификационная работа "Земля как предмет договора аренды" М.: МЭПИ 2006. С.47-48.)

Анализируя приведенные в таблицах данные, можно сделать вывод о том, что кадастровая стоимость и величина земельного налога увеличились примерно в два - три раза (в зависимости от вида функционального использования земель и административного округа) в 2006г. по сравнению с 2005г. Особенно это отразилось на земельных участках, занятых жилыми домами. Это и явилось одной из причин резкого увеличения цен на жилье.

В соответствии с законами Российской Федерации от 11 октября 1991г. «О плате за землю» и города Москвы от 16 июля 1997г. «Об основах платного землепользования в городе Москве», распоряжениями Мэра Москвы от 1 октября 1996г. «О мерах экономического регулирования использования земель Москвы», от 25 сентября 1998г. «Об арендной плате за землю в городе Москве» и от 2 апреля 1999г. «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года» в городе создана и действует система установления размера арендной платы за землю. В соответствии с указанными документами размер арендной платы за землю определяется, исходя их площади земельного участка и базовой ставки, дифференцируемой по видам деятельности арендаторов и территориальным экономическим зонам. В настоящее время основным параметром, влияющим на размер арендной платы, является вид деятельности арендатора и практически не учитывается стоимость самого земельного участка.

В таблице 3 представлен наглядный пример расчета арендной платы в зависимости от категории арендатора и местоположения земельного участка.

Из приведенных данных видно, что ежегодная арендная плата и величина земельного налога в настоящее время существенно отличается. Для земель под объектами общественного назначения арендная плата превышает земельный налог в 2 - 6 раз. Для земель под жилыми домами земельный налог превышает арендную плату примерно в два раза.

Для более детального учета стоимости земель города проведена государственная кадастровая оценка земель на основании статистического анализа рыночной стоимости выкупа права аренды земельных участков и иной информации о земельных участков и объектах недвижимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с федеральными методиками на всей территории Российской Федерации и ее результаты уже дважды - в 2003 и в 2005гг. утверждались Правительством г. Москвы.

Переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю был обоснован тем, что использование в качестве базы для расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка более точно отражает стоимость земельного участка.

В проекте постановления Правительства г. Москвы предполагается отразить следующее:

• арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до ее разграничения, установить в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка;
• основанием для определения размера арендной платы будут являться сведения кадастровой стоимости земельного участка, прошедшего в установленном порядке процедуру государственного кадастрового учета;
• вид функционального использования земельного участка будет определяться на основании данных государственного земельного кадастра и указывается в распорядительном документе о предоставлении участка. В свою очередь ставки арендной платы будут применяться по вновь заключаемым договорам аренды и договорам аренды, срок действия которых истек или истекает после вступления в силу нормативно-правового акта, устанавливающего новый подход к исчислению арендной платы за землю.

Предполагается, что ставки арендной платы за землю могут применяться с согласия арендаторов для перерасчета арендной платы за землю по договорам аренды, заключенным до вступления в силу указанного нормативного правового акта.

При расчете арендной платы за землю некоммерческими объединениями граждан (ГСК, ЖСК, ТСЖ и др.) будет учитываться наличие в их составе лиц, полностью или частично освобожденных от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации или города Москвы.

В соответствии с Законом города Москвы от 24.11.2004 «О земельном налоге» от налогообложения освобождаются:

• органы государственной власти города Москвы и органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в городе Москве - в отношении земельных участков, используемых ими для непосредственного выполнения возложенных на них функций;
• учреждения образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения, физической культуры и спорта, финансируемые из федерального бюджета, бюджета города Москвы, а также за счет профсоюзов, - в отношении земельных участков, предоставленных для оказания услуг в области образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения, физической культуры и спорта;
• государственные учреждения города Москвы, созданные по решениям Правительства Москвы и финансируемые из бюджета города Москвы,
• в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на них функций;
• организации и физические лица - в отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации спортивных сооружений, используемых в соответствии с целевым назначением;
• организации и физические лица - в отношении земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами;
• государственные научные центры, а также научные организации, выполняющие научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет средств бюджетов, средств Российского фонда фундаментальных исследований и Российского фонда технологического развития, - в отношении земельных участков, используемых ими в целях научной деятельности;
• учреждения и организации, осуществляющие охрану, содержание и использование особо охраняемых природных территорий, - в отношении земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования, отнесенных к особо охраняемым природным территориям в соответствии с Законом города Москвы от 26.09.2001 «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» и включенных в государственный кадастр особо охраняемых природных территорий в городе Москве, занятых национальными, природными, природно-историческим, экологическими, дендрологическими парками, природными заказниками, памятниками природы, заповедными участками, ботаническими садами, городскими лесами, водоохранными зонами;
• организации, использующие труд инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством Российской Федерации по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг, а также услуг по сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений и земельных участков);
• органы судебной системы, включая мировых судей; органы внутренних дел, органы прокуратуры - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на них функций;
• органы, подразделения и организации пожарной охраны - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на них функций.

Одновременно, в соответствии с главой 31 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база уменьшается не необлагаемую налогом сумму в размере 10000 рублей на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков:

• Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;
• инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;
• инвалидов с детства;
• ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий;
• физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26.11.1998 ««О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 «О социальных гарантиях гражданам, подвергшихся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;
• физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
• физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику.

Налоговая база уменьшается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации не необлагаемую налогом сумму на одного налогоплательщика на территории города Москвы, в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении приведенных категорий налогоплательщиков, дополнительно уменьшается на 50000 рублей.

В случае освобождения от земельного налога размер арендной платы уменьшается на величину, пропорциональную частям земельного участка, используемым гражданами, отнесенным законодательством к льготным по земельному налогу категориям.

В случае частичного освобождения от земельного налога в форме налогового вычета размер арендной платы уменьшается на величину, пропорциональную частям земельного участка, используемым гражданами, отнесенными законодательством к льготным по земельному налогу категориям, но не более чем на сумму налогового вычета для каждого из них. Основаниями для уменьшения арендной платы являются документы, удостоверяющие членство в организации, право на долю в общем имуществе и принадлежность к льготной категории граждан.

В таблице 4 представлен расчет арендной платы, который будет производиться в соответствии с проектом Постановления Правительства г. Москвы, для различных видов функционального использования земель.

Приведенные данные свидетельствуют о том, что новый подход к исчислению арендной платы, при котором в основу берется кадастровая стоимость земельного участка, приведет к тому, что арендная плата за землю и величина земельного налога сравняются.

Таким образом, в данной ситуации собственник, который несет бремя содержания и ответственности за имущество и который вправе распоряжаться земельным участком будет платить столько же, сколько и арендатор, который ограничен в распоряжении земельным участком. С одной стороны, новый подход к исчислению арендных платежей позволяет упростить расчеты. Так, в 1997г. ставки арендной платы дифференцировались всего по 16 категориям арендаторов и видам использования, а 2005 году - уже по 48. Это позволяло арендаторам преднамеренно затягивать оформление договора аренды. С другой стороны, уравнивание арендаторов и собственников земельных участков по оплате искажает само понятие «право собственности» и последствия могут быть весьма неожиданные. Такая политика, по мнению автора, свидетельствует о том, что Правительство Москвы не заинтересовано передавать или продавать землю в пределах города в частную собственность.