Защита инвестиций в строительство жилья в условиях экономического кризиса

Горбунова Е.Н.

Также рекомендуем прочитать (для перехода нажмите на название статьи):

Органы местного самоуправления и утверждение правил землепользования и застройки

О проблемах применения новой формы градостроительного плана земельного участка

Чет и нечет московской недвижимости

Особенности бухгалтерского и налогового учета у застройщиков

Вопрос обеспечения населения жильем - это узел, в котором связаны политическая ситуация, экономика и социальная сфера государства. Инвестиционно-строительный комплекс первым принимает на себя удар при наступлении кризиса и первым же воспринимает подъем экономики.

В период экономического кризиса наиболее важной и сложной проблемой становится защита инвестиций в строительство жилья. В России наиболее востребованной схемой инвестирования гражданами в строительство жилья стало долевое строительство, в Европе средства граждан также привлекаются в строительство жилья, но совершенно на иных условиях.

Проанализировав сложившуюся ситуацию в сфере защиты инвестиций в строительство жилья в условиях экономического кризиса, можно прийти к следующим выводам.

Законодательство Европы направлено, прежде всего, на гарантии максимальной защиты прав инвестора и покупателя, которые условно можно разделить на следующие виды: страхование ответственности застройщика, банковская гарантия и поэтапная оплата. Данные меры сформированы в процессе развития рыночной экономики и имеют многолетнюю историю применения. Например, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. Указанные меры позволяют гражданам инвестировать денежные средства в строительство жилья с наименьшим количеством рисков даже в условиях экономического кризиса.

В России сложилась обратная ситуация. Развитие и совершенствование мер, направленных на защиту инвестиций в строительство жилья, связано, прежде всего, с кризисными ситуациями, в результате которых появляется огромное количество обманутых инвесторов (дольщиков). В целом по России в 2012 году насчитывается более 960 проблемных домов и 95 689 тысяч дольщиков.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) был принят с целью защиты инвестиций граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства. Это было вызвано необходимостью приостановить деятельность широко распространенных финансово-строительных пирамид. Только от деятельности КТ «Социальная инициатива и К» пострадали, по самым минимальным оценкам, 62 тысячи семей в 55 регионах России, которые не могли получить оплаченное ими жилье.

С момента вступления Закона о долевом строительстве в силу он подвергался неоднократным поправкам от 18.07.2006, 16.10.2006, 23.07.2008, 17.07.2009, 17.06.2010 и 30.11.2011 гг. Ежегодность внесения поправок в законодательство свидетельствует об отсутствии единого действенного механизма защиты инвестиций в строительство жилья.

Экономический кризис в России продиктовал необходимость разработки очередных мер защиты инвестиций в строительство жилья.

В строительном комплексе кризисные явления выразились в приостановке работ на трети объектов, банкротстве ряда строительных фирм, «брошенных» дольщиках, резком уменьшении количества новых строительных проектов, сокращении банковского кредитования до 10-44% от потребностей.

Следует отметить, что одним из мощнейших детонаторов кризиса в РФ стало перекредитование строительства. При этом конкретные характеристики кризиса в иивестиционно-строительной сфере и процесс его протекания являются результатом свободного выбора интенсивно развивающегося строительного бизнеса, попавшего в ловушку больших займов, на фоне несбалансированных подрядных портфелей и отсутствия государственного управления развитием этой важнейшей отрасли национальной экономики. В России на всех уровнях управления пришло осознание глубины влияния мирового финансового кризиса на строительный комплекс страны. Массовое банкротство застройщиков и совершенная незащищенность инвестиций в строительство жилья привели к необходимости разработки мер защиты инвестиций и прав дольщиков в подобных ситуациях. Таким образом, в целях защиты прав дольщиков при банкротстве застройщиков были приняты поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части внесения параграфа 7 «Банкротство застройщиков».

Российское законодательство в области защиты прав инвестиций в строительство жилья направлено на увеличение ответственности застройщика, что, в свою очередь, не приводит ни к соблюдению законодательства участниками рынка, ни к защите инвестиций дольщика.

В настоящее время в России ни один из способов защиты инвестиций в строительство, применяемый в Европе, не используется. За постройку жилья участник долевого строительства перечисляет денежные средства напрямую застройщику и, как правило, отсутствует обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиком в полном объеме.

Необходимо отметить, что, в отличие от Европы, в России экономический кризис и связанные с ним последствия привели к разработке мер защиты инвестиций в строительство жилья. Таким образом, законодательство России борется с последствиями проблемы, а не с ее причинами.

Пользовательского поиска